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A nova Lei Complementar 214, parte da Reforma Tributária, vai mudar radicalmente a forma como o aluguel de imóveis — especialmente via Airbnb e Booking — será taxado no Brasil. Na prática, quem aluga com frequência poderá ver quase metade da sua receita bruta virar imposto.
A lei cria o IVA Dual, formado pelo IBS e pela CBS, que substituem ICMS, ISS, PIS e COFINS. A grande mudança é que locações recorrentes passam a ser tratadas como hospedagem, mesmo quando feitas por pessoas físicas. Isso significa tributação semelhante à de empresas.
As novas alíquotas assustam:
• Aluguel de curta duração (até 90 dias): até 44,3% da receita bruta.
• Aluguel acima de 90 dias: até 35,9%.
O problema é que esses impostos incidem sobre a receita bruta e não sobre o lucro, tornando a carga muito superior ao antigo IRPF de 27,5%.
Quem entra na mira da Receita?
Será considerado contribuinte do IBS e CBS quem:
• Faturou mais de R$ 240 mil no ano anterior e tem mais de três imóveis para locação; ou
• Faturar acima de R$ 288 mil em aluguéis no ano corrente, independente do número de imóveis.
A fiscalização será intensa, com cruzamento de dados entre plataformas, bancos, cartórios e o Cadastro Imobiliário Brasileiro. Multas podem chegar a 150% do imposto devido.
Impactos esperados:
• Redução forte da rentabilidade;
• Aumento de preços para hóspedes;
• Perda de competitividade do turismo;
Risco financeiro para proprietários que dependem dessa renda.
Solução possível: migrar para Pessoa Jurídica.
Estruturas como holdings patrimoniais ou empresas no Lucro Presumido podem reduzir a carga para 11% a 14%, além de oferecer proteção patrimonial e gestão organizada dos imóveis.
Para quem atua de forma recorrente, a formalização pode deixar de ser opção e se tornar necessidade.
